El impuesto sobre la ganancia de capital al vender en Puerto Marina: la reventa dominicana desde el lado del vendedor

Las 97 residencias de Puerto Marina, en Marina Cap Cana, tienen la entrega prevista para 2029, así que la venta de un primer propietario queda a unos años de distancia. Cuando llegue, tres impuestos dominicanos coinciden en una misma operación y cada uno recae en una persona distinta: el impuesto sobre su ganancia, el impuesto de transferencia del 3 % que paga su comprador y el impuesto anual sobre el inmueble, el IPI, que debe figurar al día o exento antes de que el título pueda cambiar de manos. Esta guía sigue esa venta desde la silla del vendedor: la tasa tras la reforma de junio de 2026, lo que alcanza y lo que no alcanza la condición CONFOTUR del proyecto, el expediente que la administración tributaria espera al cierre y qué hacer si un comprador nunca registra la transferencia. Es información general, no asesoría fiscal; un asesor fiscal dominicano debe confirmar su situación antes de poner la residencia a la venta.

Una venta, tres impuestos, tres obligados distintos

Es fácil pensar en una reventa como un único hecho fiscal. Según las reglas dominicanas son tres, y separarlos es el primer paso para fijar bien el precio. El impuesto sobre la ganancia de capital es suyo como vendedor y se mide sobre lo que usted ganó. El impuesto de transferencia corresponde a su comprador y se mide sobre el valor del inmueble. El IPI, el impuesto anual sobre el patrimonio inmobiliario, no es una factura nueva al cierre, pero el registro no traspasa el título hasta que el inmueble figure al día o exento.

Cada uno corre con su propio reloj. Su comprador tiene seis meses desde que se perfecciona el acto de transferencia para pagar el impuesto de transferencia, y las lecturas especializadas de la reforma de 2026 dan también al vendedor un plazo de seis meses para el impuesto sobre la ganancia, una fecha que conviene confirmar con un asesor. El IPI corre año tras año contra quien la administración tributaria, la DGII, sigue teniendo registrado como propietario, y por eso la sección sobre el descargo, más abajo, pesa más de lo que parece.

La tasa sobre su ganancia tras la Ley 30-26

La forma de medir la ganancia no ha cambiado. El artículo 289 del Código Tributario, la Ley 11-92, parte del precio de venta y le resta su costo de adquisición después de ajustarlo por inflación según el artículo 327; ese costo ajustado aumenta con las mejoras debidamente incorporadas a la cuenta de capital del inmueble. En una respuesta de 2024 a un vendedor, la DGII describió exactamente esa resta y pidió presentar la operación ante su sección local de fiscalización para verificar la ganancia. Lo que cambió en 2026 es la tasa. La Ley 30-26 del 18 de junio de 2026 añadió el artículo 296-1, que grava al 10 % la ganancia de una persona física en la venta de un inmueble, como pago único y definitivo fuera de la escala anual del impuesto sobre la renta, y el calendario de implementación de la DGII la señala como de aplicación inmediata.

Dos límites impiden planificar con ese 10 % sin asesoría. Está escrito para personas físicas: una residencia a nombre de una sociedad tributa a la tasa general del impuesto sobre la renta de las sociedades, el 27 %. Y el material de la DGII consultado para esta página no dice cómo alcanza la nueva tasa a una persona física que no es residente fiscal dominicana, condición que en general depende de pasar más de 182 días en el país durante un ejercicio fiscal, no de tener una tarjeta de residencia. Comentarios especializados añaden que el detalle de la base queda remitido a un reglamento aún no dictado. Por eso aquí no aparece ningún cálculo; pida a un asesor que haga sus propios números cuando salga ese reglamento, y de nuevo antes de fijar un precio de venta.

Lo que alcanza la condición CONFOTUR de Puerto Marina, y lo que no

Los materiales de Puerto Marina presentan el proyecto como aprobado por CONFOTUR, al amparo de la ley de incentivo turístico, la Ley 158-01. Para los primeros compradores de un proyecto clasificado, los beneficios que llegan a un propietario persona física se refieren a dos impuestos: una exención del impuesto de transferencia del 3 % en la compra al desarrollador y una exención del IPI. La ley prevé un período de exención de quince años para los proyectos que califican; cómo se aplica a una residencia y a un propietario concretos es una pregunta para su abogado. Además, ninguno de los dos beneficios es automático: cada uno debe solicitarse e inscribirse en el título.

Ninguna de las fuentes en que se apoya esta página menciona un alivio sobre la ganancia de capital, así que planifique la venta como si la ganancia tributara según las reglas generales descritas arriba, y pregunte a su abogado si la resolución de clasificación del proyecto dice algo más. Donde CONFOTUR sí toca la venta es en los papeles. La lista del registro para una transferencia por venta pide una certificación de la DGII que muestre el inmueble al día en el IPI o exento, de modo que una exención bien inscrita al comprar se convierte en una línea limpia de su expediente de vendedor. Y como la ley reserva los beneficios a los primeros compradores al desarrollador, quien le compre a usted paga el impuesto de transferencia y no hereda su exención del IPI. Cuente con que el tema salga cuando un comprador valore su residencia.

El expediente de la DGII al cierre

Una transferencia dominicana pasa por dos oficinas, una tras otra: la unidad de tasación de la DGII, donde se liquida y se paga el impuesto de transferencia, y luego el Registro de Títulos, que emite el nuevo certificado. La ficha de servicio de la propia DGII detalla lo que espera, y varios puntos recaen en el vendedor aunque el impuesto que se cobra en esa ventanilla sea el del comprador.

1. Ambas partes en el registro de contribuyentes
   La DGII pide que comprador y vendedor estén inscritos en el RNC, su registro de contribuyentes, con la inscripción activa. Un propietario extranjero que nunca se ha inscrito debería empezar con tiempo.
2. El formulario de solicitud de transferencia
   El formulario FI-DVB-012, completado y firmado, presentado con el acto de transferencia notarizado en original y dos copias, y una copia del título.
3. Cómo se movió el dinero
   El acto debe recoger los datos del medio de pago utilizado; la guía conjunta de la DGII y el registro lo aplica a los actos emitidos desde el 1 de mayo de 2025 por más de RD$1,000,000.
4. La identidad de cada parte
   Un vendedor o comprador extranjero aporta su pasaporte, y el registro pide además a un extranjero el documento de identidad nacional de su país de origen.
5. El impuesto sobre el inmueble al día
   El inmueble debe estar al día en el IPI, o figurar como exento, y cualquier transferencia anterior pendiente de pago debe saldarse primero.
6. El recibo del comprador mueve el título
   El registro inscribe la transferencia solo con el recibo original del impuesto de transferencia: es el pago del comprador, no su firma, lo que completa el cambio de propietario.

Si el comprador nunca registra: el descargo

Para la DGII, una venta no termina hasta que el comprador ha pagado el impuesto de transferencia y el inmueble ha pasado a su nombre en sus registros. Mientras tanto, el IPI se sigue exigiendo a la persona a cuyo nombre figura el inmueble, que después de la venta es usted. La norma de la DGII sobre este punto, hoy la Norma General 03-2024 del 28 de noviembre de 2024, existe porque los vendedores denunciaban una y otra vez a compradores que demoraban el registro para aplazar el pago del impuesto.

El remedio es el descargo: el vendedor pide a la DGII que registre la transferencia en sus propios sistemas a favor del comprador, sin pagar el impuesto que corresponde a este; el comprador nunca puede solicitarlo. La solicitud se hace en persona en una administración local, con un formulario firmado, copias de los documentos de identidad de ambas partes, una copia del título y el acto de transferencia original con la firma del notario certificada. Un vendedor que no reside en la República Dominicana puede actuar mediante un representante con un poder apostillado. La DGII responde en un plazo de 10 días hábiles, y su silencio no equivale a aprobación. Una vez concedido, la DGII coloca una nota sobre el inmueble por el impuesto impagado del comprador y, pasado el plazo de pago de seis meses, se lo reclama con recargos. Usted sigue respondiendo por los impuestos del inmueble hasta el año en que hizo la solicitud. La solicitud se rechaza mientras el inmueble tenga deudas de IPI o una oposición inscrita, o mientras haya una transferencia anterior sin pagar: mantenga su situación limpia hasta el cierre y esta puerta seguirá abierta.

Vender desde el extranjero: retención, declaración y preguntas que conviene resolver antes

Cuando el vendedor no es residente fiscal dominicano, la DGII indica que el impuesto sobre la ganancia se paga a través de un agente de retención designado, y que el comprador residente retiene el 100 % del impuesto que genera la venta. Eso adelanta la conversación sobre la cifra a antes del cierre: es el lado comprador el que carga con la obligación de retener el dinero, así que querrá el monto acordado. La ganancia se declara después en la declaración anual, el formulario IR-1 para una persona física y el IR-2 para una sociedad; un vendedor no inscrito y sin otra obligación de declarar puede pedir a la DGII que valide el cálculo y emita una determinación del impuesto.

Hay tres preguntas que conviene tener respondidas por escrito mucho antes de poner la residencia a la venta. Primero, qué tasa le corresponde como persona física no residente tras la Ley 30-26. Segundo, si podría aplicarle alguna de las nuevas exenciones: una por reinvertir lo obtenido con una vivienda habitual en otra dentro de seis meses, otra para personas físicas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual. Ambas giran en torno a una vivienda habitual, y si una residencia en Puerto Marina cuenta como la suya es algo que debe valorar un asesor. Tercero, si piensa vender antes de la entrega de 2029, cómo se trata su posición mientras siga siendo un contrato de compra y no un título registrado: la norma de 2024 de la DGII incluye la cesión entre los actos que transfieren derechos inmobiliarios, pero no dice nada de un contrato que aún no ha producido un título. Para obtener un criterio sobre su propio caso, la DGII admite consultas técnicas con el formulario FI-GLEGA-004 e indica un plazo de respuesta de 22 días hábiles.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto impuesto sobre la ganancia de capital pagaré si vendo mi residencia en Puerto Marina?

Para una persona física, la Ley 30-26 del 18 de junio de 2026 fija un 10 % sobre la ganancia obtenida en la venta de un inmueble, pagado una sola vez de forma definitiva; una sociedad paga la tasa general del 27 %. La ganancia es el precio de venta menos su costo ajustado por inflación. El material de la DGII consultado para esta página no dice si el 10 % alcanza a un vendedor que no es residente fiscal dominicano, así que pida que se lo confirmen por escrito.

¿La aprobación CONFOTUR de Puerto Marina reduce el impuesto sobre mi ganancia?

Planifique como si no lo hiciera. Los beneficios del primer comprador que citan las fuentes son exenciones del impuesto de transferencia del 3 % y del IPI, y ninguno es un alivio sobre la ganancia de capital. Pregunte a su abogado si la resolución de clasificación del proyecto dice algo más.

¿Quién paga el impuesto de transferencia cuando revendo?

Su comprador. El impuesto de transferencia del 3 % sobre el valor del inmueble es una obligación del adquiriente, exigible dentro de los seis meses siguientes a que se perfeccione el acto de transferencia, y la exención CONFOTUR de ese impuesto corresponde solo a los primeros compradores al desarrollador.

¿Qué puedo hacer si mi comprador no registra la transferencia?

Pida a la DGII un descargo conforme a la Norma General 03-2024. Registra la transferencia a favor del comprador en los sistemas de la DGII sin que usted pague el impuesto de este, y la DGII responde en un plazo de 10 días hábiles. Hasta entonces, el IPI se le sigue exigiendo a usted como propietario registrado.

¿Puedo hacer los trámites con la DGII desde fuera del país?

Para un descargo, sí: un vendedor que no reside en la República Dominicana puede actuar mediante un representante con un poder apostillado. Para el resto del expediente de venta, pregunte a su abogado dominicano qué pasos puede dar un representante en su nombre.