Inmuebles dominicanos en Punta Cana: la ley nacional y las normas propias del proyecto

Los inmuebles en Punta Cana se rigen por dos cuerpos de normas distintos, y casi todos los consejos contradictorios que recibe un comprador extranjero nacen de confundirlos: la ley dominicana, que se lee igual en cada provincia, y los documentos registrados del proyecto concreto, que cambian de un edificio a otro. La ley nacional fija el régimen de incentivo turístico, la zona marítima pública y el código de construcción; el proyecto decide si podrá alquilar por semanas, qué cobra el condominio y si alguna exención quedó inscrita en el título de su unidad. Saber a qué nivel pertenece su pregunta es lo que le indica quién puede responderla de verdad.

Por qué «República Dominicana» y «Punta Cana» son dos preguntas dentro de una sola búsqueda

Quien busca inmuebles dominicanos en Punta Cana suele estar preguntando dos cosas a la vez, y cada una la contesta una persona distinta. La primera mitad de la frase nombra un país: leyes y un código tributario que se aplican igual en Santo Domingo, en Puerto Plata y en la provincia de La Altagracia. La segunda nombra un lugar, y en la práctica un lugar significa un proyecto concreto: un desarrollo con nombre propio, con sus documentos de condominio, sus gastos y su propio estatus de incentivo.

Clasificar la pregunta en el nivel correcto antes de formularla ahorra casi todos los disgustos. Una cuestión de ley es para un abogado dominicano. Una cuestión sobre lo que usted deberá pagar es para un abogado o un contador que trate con la DGII, la administración tributaria dominicana. Una cuestión sobre un edificio sólo la contestan los papeles de ese edificio, y una conversación de ventas no es un papel. Los malos consejos que acumula un comprador rara vez son mentiras: casi siempre son respuestas seguras dadas desde el nivel equivocado.

Lo que la ley nacional ya decidió antes de que usted elija un edificio

Varios instrumentos nacionales hacen el trabajo pesado, y ninguno de ellos lo negocia un promotor.

El régimen de incentivo turístico. La Ley 158-01 sobre el Fomento al Desarrollo Turístico, modificada por la Ley 195-13, es lo que los compradores llaman CONFOTUR. En un proyecto aprobado exime a los primeros adquirentes del impuesto de transferencia del 3 % y del impuesto anual a la propiedad del 1 %, el IPI — que de todos modos recae sólo sobre la porción de valor por encima de un umbral que se ajusta cada año, no sobre el valor entero. El plazo de exención que la ley prevé para los proyectos calificados es de 15 años, y el artículo 7 ata el arranque de ese reloj al momento en que la construcción termina, no al día de su firma. Dos límites pesan más que el titular. El beneficio está escrito para los primeros compradores que adquieren del promotor, de modo que una compra hecha a un propietario anterior queda fuera. Y hay que solicitarlo e inscribirlo en el título antes de que surta efecto alguno: una unidad calificada no lo lleva sola.

La orilla del mar. La Ley 305 de 1968 sitúa la zona marítima costera — aproximadamente los primeros 200 pies tierra adentro desde la línea de pleamar — en el dominio público, y ese dominio público no se puede vender. Ningún desarrollo de esta costa puede transferir playa privada a un comprador. Lo que sí puede ser propiedad privada es el terreno situado detrás de esa franja, y por eso un operador puede controlar lícitamente el sendero, el estacionamiento y las tumbonas mientras la arena sigue siendo pública. Toda promesa de playa debe leerse como una cuestión de acceso, nunca de propiedad.

El código de construcción. El código nacional, oficializado por la Resolución MIVHED 007-2026, fija requisitos mínimos obligatorios en todo el país y exige que las estructuras se diseñen para la carga de viento. Es un piso que aplica a un proyecto de Punta Cana igual que a cualquier otro del país; para qué se diseñó un edificio concreto es asunto del ingeniero de ese proyecto, y ninguna página web debería contestarlo en su lugar.

El alquiler. Nada en la ley nacional prohíbe alquilar una residencia a huéspedes de corta estancia. Si usted podrá hacerlo de verdad se decide un nivel más abajo.

Lo que decide el proyecto, y por qué dos edificios de una misma calle responden distinto

Todo lo anterior está fijado para el país entero. Lo que no está fijado es el expediente documental del edificio que usted compra, y ahí es donde dos direcciones separadas por un kilómetro empiezan a dar respuestas opuestas.

El alquiler de corta estancia. La ley nacional lo permite; lo que a usted lo obliga son las normas propias del condominio, que pueden restringir o prohibir lo que la ley admite. Es la pregunta que más a menudo se contesta desde el nivel equivocado, porque «es legal en la República Dominicana» es del todo cierto y del todo inútil si el edificio que usted compró dice que no. Pida por escrito la declaración de condominio y el reglamento interno, y lea usted mismo la cláusula de alquiler.

El estatus de incentivo. CONFOTUR se adhiere a un proyecto, no a un país ni a un vecindario. Si la resolución existe para el desarrollo que tiene delante, y si la exención quedará inscrita en la unidad concreta que compra, son dos preguntas documentales distintas — y la segunda es la que se olvida.

El gasto recurrente. Lo que el condominio cobra cada año, qué cubre y cómo se vota lo fijan el presupuesto y el reglamento del propio proyecto. No hay cifra nacional: quien le ofrezca una como regla general se la ha inventado.

Qué es físicamente el proyecto. Puerto Marina es un único edificio de 97 residencias dentro de Marina Cap Cana, en Punta Cana, con tres piscinas, una playa privada sobre el lago a 660 pies del mar y entrega prevista en 2029, desde la mitad de los 500.000 $. Son hechos del nivel «proyecto»: son ciertos de esta dirección y de ninguna ley, y cada uno debería poder rastrearse hasta un documento y no hasta un adjetivo de folleto.

El nivel tributario responde ante la DGII y no se confunde con el incentivo

Un tercer nivel queda algo aparte: lo que usted deberá cuando la residencia empiece a producir. CONFOTUR es una exención del impuesto de transferencia y del IPI. Los ingresos por alquiler se evalúan por separado en el código tributario, y cómo se encuentran ambos en una compra concreta es una pregunta para su abogado y no para una página web.

Dos cifras que un propietario no residente debería conocer antes de modelar nada. Los pagos hechos al exterior a un no residente soportan una retención de renta del 27 %, calculada sobre el bruto y sin deducir nada antes. Y el alojamiento turístico de corta estancia entra en el ámbito del ITBIS al 18 %, mientras que la vivienda arrendada para habitación permanente ordinaria recibe otro tratamiento en el artículo 344 del código tributario. Cobrar y remitir ese ITBIS le corresponde al propietario que explota el alquiler, no a la plataforma que registró la reserva — un decreto de 2025 que habría obligado a las plataformas a retener en origen se promulgó y luego se derogó. Las tasas cambian: confirme ambas con un contador dominicano para el año en curso.

Algo que no conviene dar por cerrado: un registro nacional de alojamientos turísticos se sometió a consulta pública pero no está en vigor en 2026, así que trate a quien le presente ese registro como ya obligatorio como alguien que habla por delante de la ley.

Cómo encaminar usted mismo su pregunta, por orden

Nada de esto exige volverse experto en derecho inmobiliario dominicano. Exige notar en qué nivel está y exigir que la respuesta salga de los papeles de ese nivel y no de quien tenga más cerca.

1. Escriba la pregunta
   En una frase y sin incluir todavía ningún inmueble. «¿Puede un comprador extranjero tener el título a su nombre?» es una cuestión de ley. «¿Puedo alquilar esta unidad por semanas?» sólo lo parece.
2. Encáminela a un nivel
   Ley y registro de títulos, a un abogado dominicano; todo lo que vaya a deber, a un abogado o a un contador que trate con la DGII; todo lo relativo al edificio, a los documentos del edificio.
3. Pida la resolución CONFOTUR en sí
   No la seguridad de que un proyecto «tiene CONFOTUR», sino la resolución, junto con la confirmación escrita de cómo se inscribirá la exención en la unidad que compra.
4. Pida la declaración de condominio y el reglamento
   Por escrito y pronto. La cláusula de alquiler, la de reformas y la de mascotas se deciden ahí y en ningún otro documento.
5. Que lo lea todo un abogado suyo
   Alguien cuyo único cliente sea usted. Un comprador extranjero descifrando solo un expediente de título en español no lo es, y el asesor del vendedor, por servicial que sea, tampoco.

Preguntas frecuentes

¿Es distinto el derecho inmobiliario en Punta Cana respecto del resto de la República Dominicana?

Los instrumentos citados en esta página son nacionales y no ordenanzas de Punta Cana: la Ley 158-01 de incentivo turístico con su modificación por la Ley 195-13, la Ley 305 de 1968 sobre la zona marítima y el código nacional de construcción oficializado por la Resolución MIVHED 007-2026. Lo que sí cambia con el lugar es el nivel del proyecto: el reglamento del condominio, los gastos y el trámite de incentivo del edificio que usted compra. Por eso dos desarrollos del mismo sector contestan distinto a la misma pregunta.

¿Es privada la playa frente a un desarrollo de Punta Cana?

No puede serlo. Según la Ley 305 de 1968 la zona marítima — aproximadamente los primeros 200 pies tierra adentro desde la línea de pleamar — es dominio público y no es susceptible de venta. El terreno situado detrás de esa franja sí puede tener dueño privado, de modo que un operador puede controlar el sendero, el estacionamiento y las tumbonas mientras la arena sigue siendo pública. Por eso una promesa de playa se lee siempre como una cuestión de acceso práctico.

Si compro a otro propietario en vez de al promotor, ¿heredo la exención CONFOTUR?

El beneficio está escrito para los primeros adquirentes que compran al promotor, así que una reventa queda fuera. Tampoco es automático para un primer comprador, porque hay que solicitarlo e inscribirlo en el título. Pida a su propio abogado que confirme el estatus efectivamente registrado para esa unidad antes de contar con él.