Le coût de la vie à Punta Cana quand on y vit une partie de l'année

La plupart des propriétaires de Marina Cap Cana ne vivront pas à Punta Cana douze mois par an. Ils viennent pour une saison, repartent et louent souvent les semaines d'entre-deux : leur coût de la vie se compose donc de deux budgets, celui des mois passés sur place et celui des mois d'absence. Ce guide construit les deux depuis Puerto Marina, un ensemble de 97 résidences situé à 660 ft de la mer, dont la livraison est prévue en 2029, en ne retenant que des chiffres publiés par une source publique. Lorsqu'aucun chiffre fiable n'existe, comme pour les charges de copropriété ou le tarif de l'électricité, il le dit et précise ce qu'il faut demander.

Deux budgets plutôt qu'un

Les vacances sont le point de départ de la plupart des acheteurs. Selon les chiffres de la Banco Central repris par la presse dominicaine, le visiteur étranger moyen en République dominicaine est resté 7,85 nuits en 2025 et a dépensé environ 170,94 $ US par jour, hébergement, repas, transports et excursions compris. C'est une moyenne nationale, tous types de séjour confondus : ni un prix propre à Punta Cana, ni le coût d'une résidence. Elle montre pourtant la nature de la question : les dépenses d'un visiteur s'arrêtent avec son séjour.

Celles d'un propriétaire, non. Une fois les clés en main, une partie de vos frais court chaque mois, que vous soyez sur la terrasse ou rentré chez vous, et une autre ne vous suit que lorsque vous êtes là. Découper l'année en mois sur place et mois d'absence est la façon la plus utile de bâtir un budget, car elle sépare les postes que votre calendrier peut faire varier de ceux qu'il ne touche pas.

Cette page traite les deux moitiés tour à tour, puis les semaines que vous pourriez louer, et se termine par les deux forces de fond qui pèsent sur chaque ligne : le peso et le nombre de jours passés dans le pays.

Les mois sur place : le marché, la marina et l'addition

Quand vous êtes sur place, l'alimentation est le poste que vous façonnez le plus. Cap Cana Marina, avec ses restaurants et ses boutiques, est à 3 minutes de Puerto Marina en voiture et la plage de Juanillo à 4 minutes : les courses sont vite faites. Ce qui fait varier le total tient moins à l'endroit où vous achetez qu'à ce que vous mettez dans le panier.

La taxe dominicaine sur les ventes, l'ITBIS, s'applique au taux de 18 % aux biens industrialisés et aux services. Dans une réponse de juillet 2025, l'administration fiscale (DGII) a rappelé que les fruits vendus à l'état naturel, importés ou non, en sont exclus. Concrètement, les produits frais ne supportent pas d'ITBIS, alors que les produits transformés et emballés y sont en général soumis, et les produits importés sont en outre passés par la douane, où le droit dépend de la position tarifaire de chaque article. Une cuisine qui s'approvisionne à l'étal du marché paie moins de taxes qu'une cuisine remplie au rayon des importations.

Le restaurant obéit à une autre logique. L'addition ajoute deux lignes aux prix de la carte : 18 % d'ITBIS et 10 % de frais de service appelés propina legal, que l'on décrit largement comme obligatoires. Comme on rapporte tout aussi largement que ces frais ne parviennent pas toujours au serveur, l'usage veut que l'on laisse en plus un pourboire en main propre. Pour comparer une soirée à la marina et un dîner cuisiné chez soi, comparez le total du restaurant après ces deux lignes, jamais le prix affiché sur la carte.

Les mois d'absence : les frais qui continuent de courir

Partez une saison et certains frais tombent presque à zéro : courses, restaurants, carburant. D'autres continuent, et ce sont eux qu'il faut cerner avant d'acheter, car ce sont des documents qui les fixent, pas vos habitudes.

Les charges de copropriété financent l'immeuble et ses espaces communs, qui comprennent à Puerto Marina une plage privée sur le Blue Lake, une piscine à débordement en bord de plage, une piscine à débordement sur le toit, une salle de sport avec spa, un cinéma privé et un court de padel. Puerto Marina n'a pas publié le montant de ces charges, et cette page n'en indique donc aucun : demandez par écrit le budget prévisionnel de la copropriété et sa périodicité de facturation. Le même règlement décide si la location de courte durée est autorisée, puisque la loi nationale la permet et laisse la règle contraignante à chaque copropriété.

L'électricité, l'eau et la connexion gardent une part fixe même dans un logement vide. La plupart des résidences ont un bassin privé sur la terrasse et toutes sont livrées avec leurs appareils électroménagers installés : demandez qui entretient le bassin et surveille la climatisation pendant vos mois d'absence, et sur quelle facture. Cap Cana dispose de son propre opérateur de télécommunications par fibre, qui ne publie ni débit ni prix par immeuble ; faites confirmer le service à l'adresse.

L'impôt foncier pèse moins ici qu'il ne pourrait. L'IPI dominicain est de 1 % par an sur la part de la valeur d'un bien qui dépasse un seuil révisé chaque année. Puerto Marina est agréé CONFOTUR, et la loi 158-01 prévoit pour les projets admis une exonération d'IPI de quinze ans, comptée à partir de l'achèvement des travaux ; ses exonérations côté acheteur ne visent que les premiers acquéreurs auprès du promoteur, et elles ne sont pas automatiques : il faut les demander et les faire inscrire sur le titre. La façon dont elles s'appliquent à votre logement et à vous relève de votre avocat.

Reste l'aide à domicile. Si vous employez directement quelqu'un pour nettoyer et aérer la résidence, le salaire minimum du travail domestique a été fixé à 13 000 RD$ par mois à compter du 1er mai 2025, pour un temps plein. Faites confirmer le montant en vigueur, et ce qu'implique le fait d'employer quelqu'un, par un comptable local.

Louer les semaines inoccupées : ce que prélèvent les impôts

Beaucoup de propriétaires à mi-temps louent leur résidence pendant leur absence, soit eux-mêmes, soit par le programme de location gérée optionnel que décrit Puerto Marina, qui commercialise, réserve et entretient une résidence pour des séjours de courte durée. Les revenus modifient le budget, et les impôts qui les frappent aussi.

L'hébergement touristique de courte durée est soumis à 18 % d'ITBIS, dont l'hôte, et non la plateforme de réservation, est redevable. Un bail consenti à quelqu'un qui fait de la résidence son logement permanent est traité autrement, car le code des impôts exonère le logement loué pour une habitation permanente ; savoir où se situe un séjour de quelques mois entre les deux relève de votre comptable. S'y ajoute, pour un propriétaire qui n'est pas résident fiscal dominicain, une retenue de 27 % sur les loyers bruts, sans aucune déduction, à titre de paiement unique et définitif. Ces taux changent : vérifiez-les avant de fixer vos prix. Les exonérations CONFOTUR portent sur l'impôt de mutation et sur l'IPI, les revenus locatifs sont imposés selon leurs propres règles, et la manière dont les deux se rencontrent dans votre cas relève de votre avocat.

À Cap Cana, louer suppose aussi une procédure. Ses règles d'accès publiées prévoient que le propriétaire qui loue un logement transmet les pièces d'identité du locataire au service client, qui les vérifie avant d'accorder l'accès résident. Faites confirmer par Cap Cana et par la gestion de l'immeuble la marche à suivre pour les séjours de courte durée.

Le calendrier compte autant que l'impôt, et mieux vaut choisir vos propres semaines en connaissance de cause. La série 2025 de la Banco Central sur l'occupation hôtelière de la zone Punta Cana et Bávaro montre comment la demande y monte et baisse au fil de l'année. Elle mesure des chambres d'hôtel, pas des appartements, et ne dit rien des réservations d'une résidence donnée, mais elle situe les mois où la zone est pleine et ceux où elle est calme.

Le peso, les prix et le seuil des 182 jours

Les résidences de Puerto Marina sont affichées en dollars américains, à partir du milieu des 500 000 $, mais presque tout ce que vous dépensez une fois installé se paie en pesos. Un budget tenu en dollars bouge donc avec le taux de change, même quand les prix ne bougent pas. Sur l'année 2025, un dollar valait en moyenne environ 61,52 RD$ selon la Banco Central, une moyenne annuelle et non un taux auquel quiconque a échangé un jour donné, et la Banque mondiale situe l'inflation moyenne des prix à la consommation à 3,9 % sur la même année. Ces deux chiffres auront plusieurs années à la livraison des résidences, prévue en 2029 : établissez votre budget en pesos, convertissez en dernier, et refaites le calcul chaque année.

La durée de vos séjours compte au-delà des factures. La résidence fiscale dominicaine dépend en général d'un séjour de plus de 182 jours dans le pays au cours d'un exercice fiscal, et c'est une question distincte de la carte de résident : la résidence au sens de l'immigration ne fait pas, à elle seule, de vous un résident fiscal. Comme franchir ce seuil peut changer l'imposition de vos loyers et de vos autres revenus, un propriétaire dont les séjours s'approchent de la moitié de l'année a intérêt à organiser son calendrier avec un comptable plutôt qu'à découvrir la réponse après coup.

Questions fréquentes

Combien coûte, par mois, la vie à Punta Cana quand on n'y passe qu'une partie de l'année ?

Il n'existe pas de chiffre unique honnête, car les deux moitiés de l'année ne se comportent pas de la même façon. Pendant les mois sur place, l'alimentation et les sorties dominent, et leurs taxes sont connues : pas d'ITBIS sur les produits frais, 18 % sur la plupart des produits transformés, 18 % plus 10 % de propina legal au restaurant. Pendant les mois d'absence, les charges de copropriété, la part fixe des services et une éventuelle aide à domicile continuent de courir. Demandez à Puerto Marina le budget de la copropriété avant de planifier.

Dois-je facturer l'ITBIS si je loue ma résidence pour un mois ?

L'hébergement touristique de courte durée supporte 18 % d'ITBIS, dû par l'hôte et non par la plateforme de réservation, tandis que le logement loué comme résidence permanente en est exonéré. Un séjour d'un mois ou de quelques mois peut se situer entre les deux : faites classer vos locations par votre comptable avant d'accepter des réservations.

Cuisiner chez soi revient-il moins cher que dîner à la marina ?

En général oui, et en partie pour des raisons fiscales : les produits frais à l'état naturel ne supportent pas d'ITBIS, alors que l'addition au restaurant ajoute 18 % d'ITBIS et 10 % de propina legal. Cap Cana Marina est à 3 minutes de Puerto Marina en voiture : le choix tient au coût et à l'envie plutôt qu'à la distance.

Combien coûte une employée de maison en République dominicaine ?

Le salaire minimum mensuel du travail domestique a été fixé à 13 000 RD$ à compter du 1er mai 2025, pour un temps plein. Il est révisé de temps à autre et employer quelqu'un entraîne d'autres obligations : faites confirmer le montant en vigueur par un comptable local avant de vous engager.

Passer l'hiver à Puerto Marina fait-il de moi un résident fiscal dominicain ?

La résidence fiscale dépend en général d'un séjour de plus de 182 jours dans le pays au cours d'un exercice fiscal, et non du fait de posséder un bien ou une carte de résident. Une saison d'hiver seule peut rester sous ce seuil, mais comptez vos jours et consultez un comptable si vos séjours s'allongent.