L'impôt sur la plus-value quand vous vendez à Puerto Marina : la revente dominicaine côté vendeur

Les 97 résidences de Puerto Marina, à Marina Cap Cana, doivent être livrées en 2029 : la vente d'un premier propriétaire n'est donc pas pour demain. Le jour venu, trois impôts dominicains se rencontrent dans une même opération, et chacun pèse sur une personne différente : l'impôt sur votre plus-value, la taxe de mutation de 3 % payée par votre acheteur, et l'impôt foncier annuel, l'IPI, qui doit apparaître à jour ou exonéré avant que le titre puisse changer de mains. Ce guide suit cette vente du point de vue du vendeur : le taux après la réforme de juin 2026, ce que le statut CONFOTUR du projet couvre et ne couvre pas, le dossier attendu par l'administration fiscale à la signature, et la marche à suivre si un acheteur n'enregistre jamais la mutation. Il s'agit d'une information générale, pas d'un conseil fiscal ; un conseiller fiscal dominicain doit confirmer votre situation avant la mise en vente.

Une vente, trois impôts, trois redevables différents

On a tendance à voir une revente comme un seul événement fiscal. Selon les règles dominicaines, il y en a trois, et les distinguer est la première étape pour bien fixer un prix. L'impôt sur la plus-value vous revient en tant que vendeur et se calcule sur ce que vous avez gagné. La taxe de mutation revient à votre acheteur et se calcule sur la valeur du bien. L'IPI, l'impôt annuel sur le patrimoine immobilier, n'est pas une nouvelle facture à la signature, mais le registre ne transfère pas le titre tant que le bien n'apparaît pas à jour ou exonéré.

Chacun suit son propre calendrier. Votre acheteur dispose de six mois à compter de l'acte de mutation parfait pour payer la taxe de mutation, et les lectures spécialisées de la réforme de 2026 donnent aussi au vendeur un délai de six mois pour l'impôt sur la plus-value, date à confirmer avec un conseiller. L'IPI court année après année contre la personne que l'administration fiscale, la DGII, considère encore comme propriétaire ; c'est pourquoi la section consacrée au « descargo », plus bas, compte davantage qu'il n'y paraît.

Le taux sur votre plus-value après la loi 30-26

La mesure de la plus-value n'a pas changé. L'article 289 du Code fiscal, la loi 11-92, part du prix de vente et en déduit votre coût d'acquisition après l'avoir réévalué de l'inflation selon l'article 327 ; ce coût réévalué augmente avec les améliorations dûment portées au compte de capital du bien. Dans une réponse de 2024 à un vendeur, la DGII a décrit exactement cette soustraction et demandé que l'opération soit présentée à son service local de contrôle pour vérifier la plus-value. Ce qui a changé en 2026, c'est le taux. La loi 30-26 du 18 juin 2026 a ajouté l'article 296-1, qui impose à 10 % la plus-value d'un particulier sur la vente d'un bien, en un paiement unique et définitif, hors du barème annuel de l'impôt sur le revenu ; le calendrier de mise en œuvre de la DGII l'indique comme applicable immédiatement.

Deux limites empêchent de bâtir un plan sur ces 10 % sans conseil. Le taux vise les particuliers : une résidence détenue par une société est imposée au taux général de l'impôt sur les sociétés, soit 27 %. Et les documents de la DGII consultés pour cette page ne précisent pas comment le nouveau taux s'applique à un particulier qui n'est pas résident fiscal dominicain, statut qui dépend en général d'un séjour de plus de 182 jours dans le pays au cours d'un exercice fiscal, et non d'une carte de résidence. Des commentaires spécialisés ajoutent que le détail de l'assiette est renvoyé à un règlement pas encore publié. Aucun calcul chiffré ne figure donc ici ; demandez à un conseiller de faire vos propres calculs une fois ce règlement publié, puis à nouveau avant de fixer un prix de vente.

Ce que couvre le statut CONFOTUR de Puerto Marina, et ce qu'il ne couvre pas

Les documents de Puerto Marina présentent le projet comme approuvé CONFOTUR, au titre de la loi d'incitation touristique, la loi 158-01. Pour les premiers acquéreurs d'un projet classé, les avantages qui atteignent un propriétaire particulier concernent deux impôts : une exonération de la taxe de mutation de 3 % sur l'achat auprès du promoteur, et une exonération de l'IPI. La loi prévoit une période d'exonération de quinze ans pour les projets qualifiés ; la façon dont elle s'applique à une résidence et à un propriétaire donnés relève de votre avocat. Aucun de ces avantages n'est automatique : chacun doit être demandé et inscrit au titre.

Aucune des sources sur lesquelles repose cette page ne mentionne d'allègement sur une plus-value : prévoyez donc la vente comme si la plus-value était imposée selon les règles générales décrites plus haut, et demandez à votre avocat si la résolution de classement du projet en dit davantage. Là où CONFOTUR touche bien la vente, c'est dans les papiers. La liste du registre pour une mutation par vente demande un certificat de la DGII attestant que le bien est à jour de l'IPI ou exonéré ; une exonération correctement inscrite à l'achat devient ainsi une ligne propre dans votre dossier de vendeur. Et comme la loi réserve les avantages aux premiers acquéreurs auprès du promoteur, la personne qui vous achète paie la taxe de mutation et ne reprend pas votre exonération d'IPI. Attendez-vous à ce que la question se pose quand un acheteur évaluera votre résidence.

Le dossier DGII à la signature

Une mutation dominicaine passe par deux bureaux successifs : le service d'évaluation de la DGII, où la taxe de mutation est calculée et payée, puis le Registro de Títulos, qui délivre le nouveau titre. La fiche de service de la DGII détaille ce qu'elle attend, et plusieurs éléments incombent au vendeur, même si l'impôt perçu à ce guichet est celui de l'acheteur.

1. Les deux parties inscrites au registre fiscal
   La DGII demande que l'acheteur et le vendeur soient inscrits au RNC, son registre des contribuables, avec une inscription active. Un propriétaire étranger jamais inscrit a intérêt à s'y prendre tôt.
2. Le formulaire de demande de mutation
   Le formulaire FI-DVB-012, rempli et signé, déposé avec l'acte de mutation notarié en original plus deux copies et une copie du titre.
3. Le chemin de l'argent
   L'acte doit indiquer le moyen de paiement utilisé ; le guide commun de la DGII et du registre l'applique aux actes établis depuis le 1er mai 2025 pour plus de RD$1,000,000.
4. L'identité de chaque partie
   Un vendeur ou un acheteur étranger fournit un passeport, et le registre demande aussi à un étranger la pièce d'identité nationale de son pays d'origine.
5. L'impôt foncier à jour
   Le bien doit être à jour de l'IPI, ou inscrit comme exonéré, et toute mutation antérieure restée impayée doit d'abord être réglée.
6. Le reçu de l'acheteur fait passer le titre
   Le registre n'enregistre la mutation qu'avec l'original du reçu de la taxe de mutation : c'est le paiement de l'acheteur, et non votre signature, qui achève le changement de propriétaire.

Si l'acheteur n'enregistre jamais la mutation : le descargo

Pour la DGII, une vente n'est pas terminée tant que l'acheteur n'a pas payé la taxe de mutation et que le bien n'est pas passé à son nom dans ses fichiers. D'ici là, l'IPI continue d'être réclamé à la personne au nom de laquelle le bien est inscrit, c'est-à-dire vous après la vente. La règle de la DGII sur ce point, aujourd'hui la Norma General 03-2024 du 28 novembre 2024, existe parce que des vendeurs signalaient sans cesse des acheteurs qui tardaient à enregistrer la mutation pour repousser le paiement de la taxe.

Le remède est un descargo : le vendeur demande à la DGII d'inscrire la mutation dans ses propres systèmes au profit de l'acheteur, sans payer lui-même la taxe de l'acheteur ; un acheteur ne peut jamais le demander. La demande se fait en personne dans un bureau local, avec un formulaire signé, la copie des pièces d'identité des deux parties, une copie du titre et l'original de l'acte de mutation, signature du notaire certifiée. Un vendeur qui ne réside pas en République dominicaine peut agir par l'intermédiaire d'un représentant muni d'une procuration apostillée. La DGII répond sous 10 jours ouvrables, et son silence ne vaut pas acceptation. Une fois le descargo accordé, la DGII inscrit une note sur le bien pour la taxe impayée de l'acheteur et, passé le délai de paiement de six mois, la lui réclame avec majorations. Vous restez redevable des impôts du bien jusqu'à l'année de votre demande. La demande est refusée tant que le bien porte des dettes d'IPI ou une opposition inscrite, ou tant qu'une mutation antérieure reste impayée : gardez votre situation nette jusqu'à la signature, et cette porte restera ouverte.

Vendre depuis l'étranger : retenue, déclaration et questions à régler d'abord

Lorsque le vendeur n'est pas résident fiscal dominicain, la DGII indique que l'impôt sur la plus-value est payé par l'intermédiaire d'un agent de retenue désigné, l'acheteur résident retenant 100 % de l'impôt généré par la vente. La discussion sur le montant se place donc avant la signature : c'est le côté acheteur qui porte l'obligation de retenir l'argent, et il voudra que le chiffre soit convenu. La plus-value est ensuite déclarée sur la déclaration annuelle, le formulaire IR-1 pour un particulier et IR-2 pour une société ; un vendeur non inscrit et sans autre obligation déclarative peut demander à la DGII de valider le calcul et d'émettre une détermination de l'impôt.

Trois questions méritent une réponse écrite bien avant la mise en vente. D'abord, quel taux s'applique à vous en tant que particulier non résident après la loi 30-26. Ensuite, si l'une des nouvelles exonérations pourrait jouer : l'une pour le réinvestissement du produit d'une résidence habituelle dans une autre dans les six mois, l'autre pour les particuliers de plus de 65 ans qui vendent leur résidence habituelle. Toutes deux sont pensées autour d'un logement habituel, et c'est à un conseiller de juger si une résidence à Puerto Marina compte comme la vôtre. Enfin, si vous envisagez de vendre avant la livraison de 2029, comment votre position est traitée tant qu'elle reste un contrat d'achat et non un titre inscrit : la norme de 2024 de la DGII range la cession parmi les actes qui transfèrent des droits immobiliers, mais elle ne dit rien d'un contrat qui n'a pas encore produit de titre. Pour une position sur votre propre situation, la DGII accepte les consultations techniques sur le formulaire FI-GLEGA-004 et annonce un délai de réponse de 22 jours ouvrables.

Questions fréquentes

Combien d'impôt sur la plus-value paierai-je si je vends ma résidence à Puerto Marina ?

Pour un particulier, la loi 30-26 du 18 juin 2026 fixe 10 % sur la plus-value tirée de la vente d'un bien, payés une seule fois de manière définitive ; une société paie le taux général de 27 %. La plus-value est le prix de vente moins votre coût réévalué de l'inflation. Les documents de la DGII consultés pour cette page ne disent pas si les 10 % s'appliquent à un vendeur qui n'est pas résident fiscal dominicain : faites-le confirmer par écrit.

L'approbation CONFOTUR de Puerto Marina réduit-elle l'impôt sur ma plus-value ?

Partez du principe que non. Les avantages du premier acquéreur cités par les sources sont des exonérations de la taxe de mutation de 3 % et de l'IPI, et aucun ne constitue un allègement sur une plus-value. Demandez à votre avocat si la résolution de classement du projet en dit davantage.

Qui paie la taxe de mutation lors d'une revente ?

Votre acheteur. La taxe de mutation de 3 % sur la valeur du bien est une obligation de l'acquéreur, exigible dans les six mois suivant l'acte de mutation parfait, et l'exonération CONFOTUR de cette taxe n'appartient qu'aux premiers acquéreurs auprès du promoteur.

Que faire si mon acheteur n'enregistre pas la mutation ?

Demandez à la DGII un descargo au titre de la Norma General 03-2024. Il inscrit la mutation au profit de l'acheteur dans les systèmes de la DGII sans que vous payiez sa taxe, et la DGII répond sous 10 jours ouvrables. D'ici là, l'IPI vous est toujours réclamé en tant que propriétaire inscrit.

Puis-je traiter avec la DGII depuis l'étranger ?

Pour un descargo, oui : un vendeur qui ne réside pas en République dominicaine peut agir par l'intermédiaire d'un représentant muni d'une procuration apostillée. Pour le reste du dossier de vente, demandez à votre avocat dominicain quelles démarches un représentant peut accomplir pour vous.