Immobilier dominicain à Punta Cana : la loi nationale et les règles propres au projet

L'immobilier à Punta Cana obéit à deux corpus de règles distincts, et la plupart des conseils contradictoires reçus par un acheteur étranger viennent de leur confusion : la loi dominicaine, identique dans chaque province, et les documents enregistrés du projet lui-même, qui changent d'un immeuble à l'autre. La loi nationale fixe le régime d'incitation touristique, le domaine public maritime et le code de la construction ; le projet, lui, détermine si vous pourrez louer à la semaine, ce que le condominium facture, et si une exonération fiscale a bien été inscrite sur votre titre. Savoir de quel niveau relève votre question, c'est savoir qui peut vraiment y répondre.

Pourquoi « République dominicaine » et « Punta Cana » sont deux questions dans une seule recherche

Qui cherche de l'immobilier dominicain à Punta Cana pose en réalité deux questions à la fois, et ces deux questions reçoivent leurs réponses de personnes différentes. La première moitié de l'expression désigne un pays : des lois et un code fiscal qui s'appliquent de la même manière à Saint-Domingue, à Puerto Plata et dans la province de La Altagracia. La seconde désigne un lieu, et un lieu signifie concrètement un projet précis : un programme nommé, avec ses propres documents de copropriété, ses propres charges et son propre statut fiscal.

Classer la question dans le bon niveau avant de la poser évite l'essentiel des ennuis. Une question de loi relève d'un avocat dominicain. Une question sur ce que vous devrez payer relève d'un avocat ou d'un comptable en lien avec la DGII, l'administration fiscale dominicaine. Une question sur un immeuble ne trouve sa réponse que dans les documents de cet immeuble, et une conversation commerciale n'est pas un document. Les mauvais conseils accumulés par un acheteur sont rarement des mensonges : ce sont le plus souvent des réponses assurées venues du mauvais niveau.

Ce que la loi nationale a déjà tranché avant que vous choisissiez un immeuble

Plusieurs textes nationaux font le gros du travail, et aucun d'eux ne se négocie avec un promoteur.

Le régime d'incitation touristique. La loi 158-01 sur la promotion du développement touristique, modifiée par la loi 195-13, est ce que les acheteurs appellent CONFOTUR. Pour un projet agréé, elle exonère les premiers acquéreurs de la taxe de transfert de 3 % et de l'impôt annuel sur la propriété de 1 %, l'IPI — lequel ne frappe de toute façon que la fraction de valeur dépassant un seuil réévalué chaque année, et non la valeur entière. La durée d'exonération que la loi prévoit pour les projets éligibles est de 15 ans, et l'article 7 rattache le départ de ce compteur à l'achèvement des travaux, non au jour de votre signature. Deux limites comptent davantage que l'annonce. L'avantage est écrit pour les premiers acheteurs acquérant auprès du promoteur : un achat fait à un précédent propriétaire en sort. Et il doit être demandé puis inscrit sur le titre avant de produire le moindre effet — un lot éligible ne le porte pas tout seul.

Le littoral. La Ley 305 de 1968 place la zone maritime côtière — environ les 200 premiers pieds à l'intérieur des terres depuis la laisse de haute mer — dans le domaine public, et ce domaine public ne peut pas être vendu. Aucun programme, nulle part sur cette côte, ne peut céder une plage privée à un acheteur. Ce qui peut être possédé en propre, c'est le terrain situé derrière cette bande : voilà pourquoi un exploitant peut légalement contrôler le chemin, le stationnement et les transats alors même que le sable reste public. Toute promesse de plage doit se lire comme une question d'accès, jamais de propriété.

Le code de la construction. Le code national, rendu officiel par la résolution MIVHED 007-2026, fixe des exigences minimales obligatoires dans tout le pays et impose que les structures soient dimensionnées pour la charge du vent. C'est un plancher qui s'applique à un projet de Punta Cana exactement comme à n'importe quel autre du pays ; ce à quoi tel immeuble précis a été dimensionné relève de l'ingénieur du projet, et aucune page web ne devrait y répondre à sa place.

La location. Rien dans la loi nationale n'interdit de louer une résidence à des voyageurs de courte durée. Savoir si vous le pourrez vraiment se décide un niveau plus bas.

Ce que le projet décide, et pourquoi deux immeubles d'une même rue répondent différemment

Tout ce qui précède est figé pour le pays entier. Ce qui ne l'est pas, c'est le dossier documentaire de l'immeuble que vous achètez réellement, et c'est là que deux adresses distantes d'un kilomètre se mettent à donner des réponses opposées.

La location courte durée. La loi nationale l'autorise ; ce qui vous lie, ce sont les règles propres à la copropriété, qui peuvent restreindre ou interdire ce que la loi permet. C'est la question que l'on traite le plus souvent au mauvais niveau, car « c'est légal en République dominicaine » est parfaitement exact et totalement inutile si l'immeuble choisi dit non. Demandez la déclaration de copropriété et le règlement intérieur par écrit, et lisez vous-même la clause de location.

Le statut fiscal du programme. CONFOTUR s'attache à un projet, pas à un pays ni à un quartier. Savoir si la résolution existe pour le programme que l'on vous présente, et savoir si l'exonération sera inscrite sur le lot précis que vous achetez, sont deux questions documentaires distinctes — et c'est la seconde que l'on oublie de poser.

Les charges récurrentes. Ce que la copropriété facture chaque année, ce que cela recouvre et la manière dont cela se vote relèvent du budget et du règlement propres au projet. Il n'existe aucun chiffre national : quiconque vous en avance un comme règle générale l'a inventé.

Ce qu'est physiquement le projet. Puerto Marina est un immeuble unique de 97 résidences à l'intérieur de Marina Cap Cana, à Punta Cana, avec trois piscines, une plage privée sur le lac située à 660 pieds de la mer, une livraison prévue en 2029 et des prix à partir du milieu des 500 000 $. Ce sont des faits du niveau « projet » : ils sont vrais de cette adresse et d'aucune loi, et chacun devrait être rattachable à un document plutôt qu'à un adjectif de brochure.

Le niveau fiscal relève de la DGII, et ne se confond pas avec l'incitation

Un troisième niveau se tient légèrement à part : ce que vous devrez une fois la résidence productive. CONFOTUR est une exonération de la taxe de transfert et de l'IPI. Les revenus tirés de la location sont appréciés séparément par le code fiscal, et la manière dont les deux se rejoignent sur un achat donné est une question pour votre avocat, pas pour une page web.

Deux chiffres qu'un propriétaire non-résident doit connaître avant toute modélisation. Les sommes versées à l'étranger à un non-résident supportent une retenue à la source de 27 %, calculée sur le brut sans rien déduire au préalable. Et l'hébergement touristique de courte durée entre dans le champ de l'ITBIS à 18 %, tandis que le logement loué pour une habitation permanente ordinaire reçoit un traitement différent au titre de l'article 344 du code fiscal. La collecte et le reversement de cet ITBIS incombent au propriétaire qui exploite la location, et non à la plateforme ayant enregistré la réservation — un décret de 2025 qui aurait fait prélever les plateformes à la source a été adopté puis abrogé. Les taux évoluent : faites confirmer les deux par un comptable dominicain pour l'année en cours.

Un point à ne pas tenir pour acquis : un registre national des hébergements touristiques a fait l'objet d'une consultation publique mais n'est pas en vigueur en 2026 ; considérez donc que quiconque vous présente cet enregistrement comme déjà obligatoire parle en avance sur la loi.

Comment aiguiller vous-même votre question, dans l'ordre

Rien de tout cela n'exige de devenir spécialiste du droit immobilier dominicain. Il faut seulement repérer à quel niveau vous vous trouvez, et exiger que la réponse vienne des documents de ce niveau plutôt que de la personne la plus proche.

1. Écrivez la question
   En une phrase, sans encore y mettre de bien précis. « Un acheteur étranger peut-il détenir un titre à son nom ? » est une question de loi. « Puis-je louer ce lot à la semaine ? » n'en a que l'apparence.
2. Aiguillez-la vers un niveau
   Loi et registre foncier vers un avocat dominicain ; tout ce que vous devrez payer vers un avocat ou un comptable en lien avec la DGII ; tout ce qui concerne l'immeuble vers les documents de l'immeuble.
3. Réclamez la résolution CONFOTUR elle-même
   Non pas l'assurance qu'un projet « a le CONFOTUR », mais la résolution, accompagnée d'une confirmation écrite de la manière dont l'exonération sera inscrite sur le lot que vous achetez.
4. Réclamez la déclaration de copropriété et le règlement
   Par écrit, et tôt. La clause de location, la clause de travaux et la clause relative aux animaux se décident là et dans aucun autre document.
5. Faites tout relire par votre propre avocat
   Quelqu'un dont vous êtes l'unique client. Un acheteur étranger déchiffrant seul un dossier de titre en espagnol ne l'est pas, et le conseil du vendeur, si serviable soit-il, non plus.

Questions fréquentes

Le droit immobilier diffère-t-il à Punta Cana du reste de la République dominicaine ?

Les textes cités dans cette page sont nationaux et non des arrêtés de Punta Cana : la loi 158-01 sur les incitations touristiques et sa modification par la loi 195-13, la Ley 305 de 1968 sur la zone maritime, et le code national de la construction rendu officiel par la résolution MIVHED 007-2026. Ce qui change vraiment avec le lieu, c'est le niveau du projet — le règlement de copropriété, les charges et le dépôt fiscal de l'immeuble que vous achetez. Voilà pourquoi deux programmes d'un même quartier répondent différemment à une question identique.

La plage devant un programme de Punta Cana est-elle privée ?

Elle ne peut pas l'être. En vertu de la Ley 305 de 1968, la zone maritime — environ les 200 premiers pieds à l'intérieur des terres depuis la laisse de haute mer — appartient au domaine public et n'est pas susceptible d'être vendue. Le terrain situé derrière cette bande peut, lui, être possédé en propre : un exploitant peut donc contrôler l'allée, le stationnement et les transats alors que le sable demeure public. C'est pourquoi une promesse de plage se lit toujours comme une question d'accès pratique.

Si j'achète à un autre propriétaire plutôt qu'au promoteur, l'exonération CONFOTUR me suit-elle ?

L'avantage est écrit pour les premiers acquéreurs achetant auprès du promoteur : une revente en sort. Il n'est pas non plus automatique, même pour un premier acheteur, puisqu'il doit être demandé puis inscrit sur le titre. Faites confirmer par votre propre avocat le statut réellement enregistré pour le lot concerné avant de compter dessus.